Никогда больше у меня не будет дома в собственности

Владение домом всегда считалось критически важным компонентом «американской мечты», как негласная привилегия живущих в Америке финансово обеспеченных граждан.

После лопнувшего ипотечного пузыря недвижимости, теперь только некоторые задаются вопросом была ли эта мечта реальностью или нет. Чаще раздаются вопросы, когда мы будем восстанавливать собственные гражданские права — право владеть собственным домом?

Мечта о собственном доме — скорее миф, чем реальность. А раз это миф, то он всегда будет существовать в отрыве от реальной экономической ситуации вокруг.

Принимая решение о покупке дома (вместо того, чтобы его арендовать), люди обычно рассматривают несколько факторов.

Во-первых, они сравнивают арендные платежи с ипотекой, которые в месяц получаются больше. Но ведь к ипотеке прибавляются и другие платежи (затраты на владение). Ниже приведен список издержек, которые не учитываются в арендной ставке, но добавляются к ежемесячным ипотечным платежам.

  • Ипотечное страхование
  • Налоги на недвижимость (которые обычно выше, чем любой налоговый вычет, который вы получаете от своей ипотечной ставки)
  • Техническое обслуживание (прорванная труба, перегоревшая проводка и т.д.)
  • Коммунальные платежи (иногда это закладывают в арендную плату, но это невозможно отразить в ипотеке)
  • Содержание домовладения (работа с участком, борьба с вредителями, перепланировка, ремонт и т.д. В арендную плату это могут включать, но в ипотеку это никогда не закладывается)

Также не стоит забывать первоначальные затраты, которые всегда оказываются выше ожидаемых:

  • Услуги агента по недвижимости (6%)
  • Затраты на закрытие ипотеки (обычно это 5% от суммы кредита)
  • Начальные затраты на ремонт
  • Это не говоря еще о том, что вы тут же потеряли эти деньги сразу же после внесения аванса. Вы никогда не увидите эти деньги снова. Даже если вы продаете дом, то владельцы дома обычно перекладывают первоначальный взнос в новый дом для целей оптимизации налогообложения.
  • Наличные — король. И я предпочитаю иметь деньги на банковском счете.

Ну хорошо. Вы несете дополнительные ежемесячные траты и гарантированно теряете 10-20% стоимости дома в первый же день, если что-то пойдет не так (например, вы обанкротитесь и не сможете выплатить ипотеку). Но у вас же есть дом как инвестиция, верно?

Забудем о недавнем спаде цен на жилье (в какой-то момент они повысятся). И забудем обо всех этих дополнительных расходах, которые вы никогда не сможете вернуть.

Является ли владение домом хорошей инвестицией?

Между 1890 и 2004 годами (когда цены на недвижимость начали отслеживаться до самого пика жилищного бума в истории, это я еще не учитываю кредитные ставки и снижение цен на недвижимость, которые сделали бы все эти цифры гораздо хуже), жилье дешевело на 0,4% в год против 8% на фондовом рынке (источник: Social Security Advisory Board).

«Но недвижимость — это актив, а не выбрасывание денег на аренду». Вместо того, чтобы тратить $100-200 тысяч + первоначальный взнос за дом (вот это больше похоже на выбрасывание денег, потому что дом — неликвид, пока вы им полностью не владеете), вы можете разместить эти деньги в диверсифицированный портфель REITS, если уж действительно верите в жильё.

Или использовать эти деньги в качестве какого-то другого рычага, если вы верите в идею (90% американцев верят) того, что ваша единственная инвестиция принесет вам 200% (и эта инвестиция — собственный дом).

С инвестиционной точки зрения дом представляет собой:

  • Отсутствие диверсификации
  • Отсутствие ликвидности, особенно во время стресса
  • Слишком большой кусок для распределения активов в портфеле
  • Огромные начальные затраты, дополнительные ежемесячные расходы и огромные затраты времени на эту инвестицию
  • Слишком много хлопот с расчисткой снега лопатой во дворе

(c) Джеймс Альтушер

Перевел Василий Смирнов